Ventas en deficiencia ocurren cuando el prestatario no tiene la capacidad de vender la propiedad por la cantidad de la hipoteca que se le debe al banco.

Ventas en deficiencia son diferentes a las lender owned homes, propiedades en reposesión o evicción o propiedades en subasta.

Durante el proceso de una venta en deficiencia, el prestatario usualmente continúa ocupando la propiedad y las exhibiciones de la propiedad y selección del agente de bienes y raíces continúan bajo el control del prestatario. Sin embargo, la principal diferencia es cuando se recibe una propuesta de compra.  Al realizarse la oferta las personas involucradas en la compra/venta de la propiedad tienen que negociar directamente con el banco ya que la propuesta tendrá que ser aceptada por la institución bancaria. El precio de venta indicado por el prestatario no tiene importancia y aunque el prestatario tiene el derecho de rechazar la propuesta, la mayoría de los prestatarios aceptan por la urgencia de vender la propiedad.

Ventajas al comparador derivadas de una venta en deficiencia:

Un precio b ajo es regularmente una de las ventajas principales de una venta en deficiencia ya que la propiedad es adquirida a un descuento substancial a comparación de otras propiedades en el área.

Inspección y negociación. A diferencia de una subasta o reposesión, en una venta en deficiencia el prestatario voluntariamente anuncia la venta de su propiedad, por lo tanto son competitivos ya que realmente hay un interés en vender la propiedad. El comprador podrá inspeccionar la propiedad y tendrá tiempo para decidir si la propiedad se adapta a sus necesidades y si la propiedad esta en condiciones aceptables. Generalmente el comprador tendrá un periodo de 10 días (estándar en Oregon) parar inspeccionar la propiedad después de haber hecho la propuesta de compra.

Los bancos usualmente negociaran con el comprador. Si el comprador es una persona aprobada o una persona que realizara la compra en efectivo, usualmente puede haber un poco de negociación con el banco. La negociación se puede llevar a cabo en diferentes formas y si la negociación no es reflejada el costo de la propiedad la negociación puede ser aplicada en los costos de cierre o en costos de reparación si son necesarios.

Desventajas al comprador derivadas de una venta en deficiencia:

Si el comprador tiene que efectuar la compra en determinado tiempo y no puede esperar un periodo de tiempo prolongado, tal vez la opción de una venta en deficiencia no sea la mejor opción. El Banco controla el periodo de tiempo que toman para responder y pueden tardar desde dos semanas hasta un mes en dar una respuesta.

A menudo los bancos continúan con el proceso de evicción a pesar de que se estén llevando a cabo negociaciones sobre la propiedad. Una vez que el banco llegue al punto de no retorno, la propiedad pude ser retirada y pueden proceder con el proceso de evicción. Si el deudor ha recibido la “notice of default” (notificación de embargo)  se recomienda estar enterado de la fecha en que este aviso fue recibido por el prestatario ya que solo se cuenta con 120 días (en California) de el día en que se recibió el aviso para vender la propiedad.  Cabe la posibilidad que el banco haya acordado retrasar la venta de la propiedad pero es responsabilidad de el comprador investigar la fecha en que la “notice of default” (notificación de embargo)  fue recibida.

Venta en Deficiencia vs Reposesión/Evicción

Ventas en deficiencia y Evicciones:

Una venta en deficiencia no es una evicción. Una venta en deficiencia es una manera de vender la propiedad antes de ser embargada.

1-800-669-6087 – Línea de asistencia al consumidor para personas con préstamos de CountryWide.     No es necesario tener pagos retrasados para recibir asistencia.

Me han comentado que un “Deed in Lieu” (abandono de propiedad voluntario) (acto en el cual el prestatario abandona la propiedad voluntariamente) es peor que una venta en deficiencia. Una venta en deficiencia se categoriza como una deuda no pagada en su totalidad mientas que un Deed in Lieu “Abandono de propiedad voluntario”se categoriza como un embargo.

En el evento de una venta en deficiencia el banco investigara cautelosamente al cash out refi’s y probablemente pedirá información específica.

Es posible que el banco requiera un pagaré no garantizado por la cantidad que el prestatario no pudo pagar. Estos tipos de pagarés por lo regular no son sujetos a intereses y las fechas mensuales de vencimiento pueden ser negociables. Si esta es la residencia principal del prestatario es probable que el tipo de préstamo sea un préstamo de “no-recurso” y en este caso el prestatario no es obligado a aceptar, aunque es posible que el banco proponga algún tipo de pagaré.

Countrywide no ofrece un programa de acuerdo por avanzado. El prestatario primeramente tendrá que poner la propiedad en venta y recibir una oferta de compra antes de poder llegar a un acuerdo sobre el precio de la propiedad.
Al recibir una oferta de compra, Countrywide tendrá que preparar un acuerdo que será adjunto a la oferta de compra. Este acuerdo incluye lo siguiente: (los primeros cuatro artículos tendrán que ser proveídos por el prestatario).

Tiempo promedio en el cual una venta en deficiencia puede ser aceptada:
En 3 – 5 Días hábiles la propuesta es asignada a un intermediario.
En 8 – 14 Días hábiles la propuesta es aceptada o se propone una nueva oferta.

OTRAS CONSIDERACIONES:

Si existe un segundo préstamo sobre la propiedad, una carta de liberación del segundo prestamista tendrá que ser recibida antes de que el primer prestamista cierre el trato.

Si la propiedad está en trámite de bancarrota los prestamistas no podrán hacer nada al respecto.

Es posible que el prestamista publique la forma 1099 por la cantidad que no se pago después de haber realizado la venta de la propiedad, debido a que este proceso se considera como un “debt forgiveniess” (Exento de deuda) por parte de el Internal Revenue Services. Puede ser favorable pedir al prestamista que no se publique la forma 1099 por la cantidad que no se pago. Actualmente existe una petición para que prestatarios que pierden su propiedad principal por esta causa sean exentos. Sin embargo, ha sido comunicado por medio de un Contador Público Certificado que a partir del primero de enero del 2008 que las propiedades secundarias o con propósito de inversión no califican para ser exentas de deuda. Favor de verificar con su consultor de impuestos profesional o contador público para averiguar si sus impuestos personales pueden ser afectados.

Es muy importante adquirir asistencia de su agente de préstamos. Últimamente los agentes de préstamos han estado enfrentando varios tipos de casos con gran frecuencia y están ofreciendo variaciones en los términos de préstamos, nuevos programas de préstamos  o retrasos en las mensualidades si es necesario para ayudar a prestatario. Si no es posible continuar haciendo los pagos mensuales de el préstamo hipotecario, tal vez una venta en deficiencia sea la mejor alternativa.

Las circunstancias de cada individuo pueden variar y es importante que usted analice sus opciones con su consultor de impuestos y consultor legal. Este documento contiene un punto de vista general y de ninguna manera substituye la consultoría legal de su abogado o consultor de impuestos.

Recursos

Si usted o alguien que conoce tiene dificultades al pagar las mensualidades de su préstamo hipotecario es vital que la persona responsable hable con su agente de préstamos lo más antes posible.